北上广深四大城市首次同比上涨幅度均超过20%，新建住宅价格上涨同比超过10%的城市达到了15个，“这15个城市完成年度调控任务已经基本无望”
楼市的火热，可能不能单用一个“好”字形容，用疯狂可能更准确些。10月24日，德佑地产市场研究部称，截至10月22日，上海新建商品住宅的成交量达到了1000万平方米，超过去年全年939万平方米的成交量，与2012年同期相比上涨45.3%，与2011年同期相比上涨了65.2%。
不止于此。上海易居房地产研究院同一天在发给《国际金融报》记者的报告中说，第三季度，其统计的30个典型城市商品住宅成交面积为5237万平方米，环比增长1.9%，同比增长2.2%，“市场行情创下了近四年同期新高”。
新建住宅和楼市成交量的双双上涨，更体现在了房地产股的第三季度财报中。统计显示，“招保万金”中的招商地产前三季度实现净利36.05亿元，较去年同期大增四成以上，央企华侨城a、荣盛发展分别实现净利16.12亿、12.98亿元，同比分别增长了80%和35.06%。
不过，在昨日的a股市场中，不少地产股出现重挫，原因是——10月23日，北京连出两条楼市调控的政策，强化限购和自住型需求。
而此前，深圳已出台过新一轮的楼市政策。对此，德佑地产研究主任陆骑麟告诉《国际金融报》记者，现在，市场肯定在期待上海会出台新的楼市“加码”政策，“就目前的发展态势看，感觉出现新政的可能性较大。但能否真正出台、又会不会是‘老调重弹’，值得市场思考”。
成交火热
对于销售的火热，《国际金融报》记者早有体会。国庆节期间，记者曾随朋友看了位于上海中环旁的一处楼盘。在当天上午看过房后，就在记者的朋友犹豫“到底是买两房还是三房好”时，售楼处却来电话告知，其看中的两套三房户型，已被开发商的关系户全部买走。
稍早，中原地产一位代理新盘的中介也告诉《国际金融报》记者，闸北区内环边一处楼盘开盘时，不到5个小时，除了顶楼，40余套房子一室户和两室户房源被抢购一空。
对此，德佑地产发布报告称，本月上海新建商品住宅的成交量已达85万平方米，全年突破1000万平方米的“概率极大”。数据还显示，今年9月，上海新建商品住宅的成交量达到142万平方米，一举刷新了限购以来的同期最高值。
“2006年以前的数据没有统计过。但上海楼市1000万平方米的成交量，分别于2006年、2007年和2009年3个楼市非常火爆的时间段出现过。”陆骑麟对本报确认。
就大范围看，上海易居研究院研究员严跃进对《国际金融报》记者介绍，第三季度，一线、二线和三线30个典型城市商品住宅成交面积分别为979万、3506万和751万平方米，环比增幅分别为2.6%、1.4%和3.3%。“三类城市行情各异，其中一线城市高位盘整、二线城市震荡上行，而三线城市稳步前行。”严跃进说。
“年初新‘国五条’‘惊吓’了市场之后，我就转而看好楼市。果不其然，今年全年销量真的很不错。”昨日，江苏一家小型地产商负责人告诉《国际金融报》记者，该公司的中端和低端住宅楼5月和9月一开盘，就几乎被预订一空。
还会再涨？
克而瑞研究总监薛建雄认为，目前的房价涨幅没有到达2009年的高位，但市场情况已经跟2009年相当了，“到11月，肯定还会有很多楼盘要跳涨”。
事实上，伴随销量上涨的还有价格的疯涨。10月22日，国家统计局公布的9月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，除温州外，其他69个城市房价涨势依旧。其中，北京以20.6%的同比涨幅领涨全国，上海同比涨幅为20.4%，广州和深圳分别为20.2%和20.1%。
对此，有媒体称，北上广深四大城市首次同比上涨幅度均超过20%，新建住宅价格上涨同比超过10%的城市达到了15个，“这15个城市完成年度调控任务已经基本无望”。
“说到底，这还是调控不到位造成的。从本质上看，不少地方政府还是乐见房价的上涨。”陆骑麟分析，“另外，历来的地产调控，都是从抑制需求的角度出发的，但市场供给端，却不太‘给力’。这也造成了目前市场中部分城市供需的失衡，导致房价疯涨。”
不过，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在接受媒体采访时认为，本轮房价上涨与2005年、2007年及2009年的三次房价明显上涨有很大不同，投机投资性需求不再是主要推手，自住性需求，特别是刚性需求量较大。
“2011年新‘国八条’实施之后，全国49个城市实施了限购政策，这些政策在抑制投机投资性需求上取得了一定效果。但限购、限贷的城市房价仍在上涨，只能说明市场供应难以满足自住性需求的增长。”秦虹称，“相对于需求增长而言，住宅供应量明显不足。比如，到8月，北京、上海两个每年常住人口增加最大的直辖市，新开工面积还是有近10%的负增长。”
期待新政
对于火热的行情，市场已不止一次在期待楼市新政的出现。
事实上，10月11日，一线城市中的深圳已经提出了稳定房价的八项措施，这被业界称为“深八条”。其中，该政策强调“加强差别化信贷政策执行力度，人民银行要抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率”。这被理解为“深圳二套房贷款首付比例和利率或将上调”。
10月23日，“京7条”出现在市场中。该政策明确表示，组建限购监督委员会，严厉打击骗购行为；进一步强化预售资金监管，对房价过高、上涨过快、利润率过大的项目，将启动全额监管，重点审查地价款来源和开发成本，并加强税收征管和稽查。
“京7条”还称，“进一步严格差别化住房信贷政策的执行。严禁向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。”
“一线城市中，上海可能会出台‘加码’政策。因为，岁末年初，官方往往都会针对楼市的现状出台政策。”陆骑麟猜测，“即使出了调整政策，个人也不太看好。比如，‘京7条’和‘深8条’实际上都是对过去政策的老调重弹。而地方政府到底会有多大的动力去切实执行相关限购政策，值得怀疑。”
“2002年，我到了上海。这么多年过去了，几乎每年都会出一些限购政策。但效果大家也都看到了，房价还是不断往上涨。”中原地产一位管理5家店铺的经理对《国际金融报》记者直言，“不管出台什么政策，房价还是不会跌。长远，更将一直涨下去。”
上述地产商告诉《国际金融报》记者，看涨的预期“才是最可怕的”，因为，不管是地产商还是消费者，现在似乎根本想不到有什么利空政策的存在。
不过，市场人士此前曾期待，今年十八届三中全会出台新的楼市政策或“楼市长效机制”，以期待对市场有所真正的抑制。比如，之前有传闻称，未来的可能会向存量房征收房产税，这可能会在一定程度上打压楼市。
“说是一回事，做又是另一回事。”陆骑麟直言，“即使真的有长效机制出现，也会被市场消化。因此，业界不能太乐观。”
“实际上，谁都知道楼市该怎么降价、又该怎么调控。关键在于，肯不肯这么做。”分析人士此前告诉《国际金融报》记者，比如，建立起个人住房信息联网制度、完善现有的招拍挂土地制度、回收市场中的空置房增加供给。
万达集团董事长王健林在接受媒体专访时认为，按目前的中国房地产市场现状，除了个别热点城市以外，其他城市在两年后就没有调控的必要了。
“现有的土地供应量和存量房，已经导致很多地方的项目都卖不动。再加上这两年地方债务持续增长，地方政府主要靠卖地来还债。这种情况下，土地和房地产供应进一步被放大，别说三、四线城市滞销，现在就连二线城市的房子都卖不动。”王健林分析，对于一线城市的房价调控，则要“坚持限购不放松”。